LAND COST → VOLUME → EXIT → SENSITIVITY

アパート用地 成立シート

ボリュームを出し、原価を積み、出口で折り返す。
そのうえで「前提がどれだけ振れると壊れるか」まで見る。
JUDGE
試算
感度分析
案件一覧

1敷地と価格

2ボリューム判定

基準容積率
計画延床
階数目安
想定戸数

3仲介手数料・契約

(価格×3%+6万)×1.1

4登記費用

5不動産取得税(土地)

6借入コスト(土地)

7解体

S57年以前は要注意

8調査・造成・その他

本管なしで数百万

9建築費

保存登記・保険・取得税

10出口 ─ 家賃と売却

総事業費(土地原価 + 建物)
土地原価
建物総額
表面利回り
NOI利回り
想定売却価格
粗利

原価の内訳

成立ライン

土地に出せるのは最大

明細(根拠つき)

項目金額算定根拠・注意

C11変数の感応度 ─ 何がいちばん効くか

前提をひとつだけ動かしたとき、土地に出せる上限がいくら動くか。棒が長い項目ほど、読み違えたときの被害が大きい。

C2家賃 × 建築坪単価 ─ 買える上限のマトリクス

セルの数字は土地に出せる上限。緑=現在の売出価格でも成立、赤=成立しない。太枠が現在の前提。

A案件の保存と比較